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Logement : des inégalités à tous les étages

Depuis le début des années 2000, les prix de l’immobilier ont plus que doublé dans certaines zones très attractives en France. Quand certains semblent s’enrichir sans cause, pour d’autres, se loger devient un luxe. Que peuvent les politiques publiques face à ces inégalités croissantes ?

Jusqu’en 2000, en France métropolitaine, les prix de l’immobilier ont évolué à peu près au même rythme que le revenu disponible des ménages. Entre 1960 et 2000, non corrigés de l’inflation, tous deux ont été multipliés par 30. Depuis lors1, les prix immobiliers ont plus que doublé alors que le revenu des ménages ne progressait que de 50 %. Plusieurs facteurs y contribuent. Depuis l’après-guerre, la France a connu une forte amélioration des conditions de logement, ce qui en fait aujourd’hui un des pays où le parc de logement est de meilleure qualité2. Du fait notamment de normes plus strictes, les prix de la construction ont crû de façon régulière. Enfin, la métropolisation de l’économie, au détriment des communes rurales, explique en partie le creusement progressif des écarts de prix entre zones3. Mais tous ces facteurs ne suffisent pas à justifier la déconnexion entre revenus et prix de l’immobilier depuis 2000.

L’analyse du patrimoine des ménages permet de comprendre en partie ces évolutions. Si on le divise entre le logement (le bâti) et le foncier (le terrain), on constate que la part du foncier – c’est-à-dire la part de la valorisation de la localisation du logement, et non du logement lui-même – a fortement augmenté à partir de 1999. De moins de 30 % du patrimoine immobilier total des ménages entre 1978 et 1998, elle a atteint 54 % en 2007-2008. Si elle a légèrement diminué sous l’effet de la crise, elle restait en 2016 supérieure de 16 points à sa moyenne de longue période (45 % en 2016). L’étude du foncier est complexe, faute de base de données permettant de comparer l’évolution des prix des

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