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L’inflation immobilière est source d’inégalités sociales et d’inégalités entre générations. Contrairement à une idée répandue, offrir plus de logements ne suffira pas à résoudre le problème. Encore faut-il réguler les loyers, réviser la fiscalité et construire du logement social.

Selon le site Meilleursagents.com, le prix du mètre carré moyen pour un appartement, en mars 2018, est de 924 euros à Saint-Étienne, 3800 euros à Lyon et 8900 euros à Paris. Les écarts sont considérables, en niveau comme en tendance1, entre les grandes villes et de nombreuses villes moyennes. Par endroits, les prix du logement atteignent des niveaux inaccessibles à de nombreux ménages. En moyenne, ces prix ont doublé depuis le début des années 20002. Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, leur évolution reflétait à la fois celle de la qualité des logements et celle des revenus. Mais l’amélioration des logements ne peut expliquer à elle seule l’envolée mesurée depuis la fin des années 1990. Les prix ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus, ce qui représente une situation inédite depuis les années 19603. Les hausses ont été particulièrement fortes au début des années 2000. Si elles ont marqué le pas après la crise de 2008, elles ont été à nouveau sensibles ces dernières années. Cependant, la France n’est pas la seule concernée. Des hausses de même nature ont eu lieu dans la plupart des pays comparables. Si tous n’ont pas été affectés de la même façon par la crise de 2008, beaucoup ont connu le même redémarrage des prix après une période de stabilité ou de diminution4. On a pu parler de bulle « robuste »5 pour désigner cette situation durable et irréductible à la seule spéculation. Pour les loyers, le constat est différent : leur évolution reste liée à celle des revenus. Il est vrai que cette hausse est en partie sous-estimée6 et la paupérisation d’une partie des locataires rend de plus en plus lourde la charge du logement.

L’inflation immobilière7est source d’inégalités, générationnelles comme sociales. Entre 1996 et 2013, le taux de propriétaires occupants est passé de 68 % à 74 % pour les plus de 65 ans, et de 60 % à 56 % pour les 40-49 ans. Depuis 1984, ce taux parmi les 25 % de ménages les plus modestes a diminué de 8,9 points alors qu’il a progressé de 17 points pour le quart des ménages les plus aisés8. Les freins à l’accession à la propriété se traduisent par une accession réalisée dans de mauvaises conditions pour une partie des ménages9, voire par des renoncements, lesquels provoquent des blocages dans l’ensemble de la chaîne du logement, et notamment à la sortie du logement social. Les prix sont accusés, par ailleurs, de peser sur la compétitivité ou encore d’aggraver le chômage (il serait plus difficile de déménager et de se rapprocher des bassins d’emploi pour trouver du travail)10.

Comment expliquer cette inflation immobilière ? Identifier les causes permet de juger de la pertinence des solutions, au premier rang desquelles se trouve le fameux « choc de l’offre » prôné par l’actuel gouvernement11. Les travaux sur le sujet font ressortir une multiplicité de facteurs, on ne s’en étonnera pas, mais les avis divergent sur celui auquel donner la primauté. De façon schématique, on distingue deux grands types d’explications. La première incrimine le déséquilibre entre l’offre et la demande dans les localisations les plus attractives, tandis que la seconde met l’accent sur les facteurs financiers, l’accès au crédit et les logiques patrimoniales des ménages.

L’offre insuffisante des marchés « tendus »

Une première explication met en avant l’insuffisance de l’offre par rapport à la demande. Elle repose sur un mécanisme apparemment simple (la loi de l’offre et de la demande) et permet de rendre compte de la diversité des situations locales. Elle justifie des politiques de stimulation de la construction au niveau national (avec le mot d’ordre de 500 000 nouvelles constructions par an) comme à l’échelon local.

L’évolution de la démographie ne rend compte que partiellement de celle de la demande. Si la population dans son ensemble croît lentement, le nombre de ménages, et surtout de petits ménages, augmente plus rapidement sous l’effet de la complexification des parcours de vie (séparations, remises en couple, mobilité géographique liée aux mutations professionnelles…). Néanmoins, l’évolution des besoins qui en résulte ne se concrétise pas mécaniquement en demande solvable, susceptible d’influencer les prix. Les séparations, par exemple, ne semblent pas alimenter la hausse des prix12 : chacun connaît des couples séparés qui ont dû revendre à un prix peu avantageux et dont un des conjoints, sinon les deux, voit baisser son pouvoir d’achat. Ils doivent consacrer un effort plus lourd pour le logement tout en voyant diminuer leur capacité d’investissement immobilier. L’effet sur les prix ne se résume donc pas à une hausse de la demande. La résultante de ces évolutions sociodémographiques n’est donc pas suffisamment univoque pour expliquer l’inflation immobilière. Une tendance plus nette semble se dégager si l’on prend en compte la structure par âge : la période 1997-2007 aurait ainsi représenté un pic d’achats de la part des générations du baby-boom, arrivant alors à des âges où le taux de propriétaires devient majoritaire (entre 30 et 50 ans)13. La construction neuve n’a pas suffi à absorber cette demande supplémentaire. Pour autant les baby-boomers ont commencé à devenir propriétaires bien avant, dès les années 1980, sans susciter une telle envolée. Et, si le « pré papy-boom » était seul en cause, la tendance aurait dû se retourner avec l’arrivée massive des baby-boomers à l’âge de la retraite, ce qui ne semble pas être le cas.

Les prix de l’immobilier refléteraient moins des évolutions démographiques que le caractère de plus en plus sélectif de métropoles attractives et en croissance.


Plus qu’une pénurie globale de logements en France (le taux de logements vacants tend à augmenter), on observe des situations locales contrastées. Le fait même de donner une indication nationale du nombre de logements manquants ou du nombre annuel de logements à construire est discutable, tant les disparités locales sont grandes. Dans beaucoup de villes moyennes, la demande reste relativement faible et le marché atone. À l’inverse, les grandes villes où se concentre la croissance des emplois – avec au premier rang l’agglomération parisienne – connaissent une forte demande à laquelle l’offre disponible peine à répondre. On parle de « marchés tendus », même si l’expression n’a pas réellement donné lieu à une définition rigoureuse. Leurs centres-villes deviennent de moins en moins accessibles aux catégories modestes et intermédiaires et celles-ci doivent se reporter sur les banlieues et le périurbain, favorisant l’étalement urbain. Les prix de l’immobilier refléteraient alors moins des évolutions démographiques que le caractère de plus en plus sélectif de métropoles attractives et en croissance. Les pressions de la demande se font également sentir dans certaines zones frontalières et dans certaines villes touristiques, où le marché des résidences secondaires fait monter les prix, les rendant inaccessibles aux habitants à l’année ou aux saisonniers.

Favoriser la construction neuve n’a pas eu d’effet perceptible sur les prix.


La réponse consiste souvent, on l’a dit, à favoriser la construction neuve pour augmenter l’offre. Si elle a permis de répondre à une partie des besoins des ménages, elle n’a pas eu d’effet perceptible sur les prix. Le rythme de la construction a pourtant été soutenu depuis plusieurs années, y compris dans des marchés tendus, dépassant celui des autres pays européens. On peut penser à de nouveaux quartiers comme celui de Confluence à Lyon. Malgré les contraintes pesant sur le foncier, de nombreux espaces ont été convertis en immeubles résidentiels (friches, anciennes zones d’activité, etc.), autour des centres-villes et dans les banlieues. La croissance périurbaine, qui passe par l’étalement et la densification, témoigne également de l’ampleur du mouvement. Dans ce cadre, la place du logement social, variable selon les configurations locales, reste en général assez faible comparativement à la construction privée. Le logement social a ainsi assez peu joué le rôle régulateur qui pourrait être le sien14. De même, les mesures anti-spéculation ou les tentatives de réglementation (telles l’encadrement des loyers), malgré des effets encourageants, sont restées au second plan par rapport à l’enjeu consistant à stimuler la construction, et donc le jeu du marché15.

À partir de ces constats, les points de vue diffèrent. Certains, sans doute les plus audibles à l’échelle nationale, visent à amplifier l’effort de construction dans les grandes agglomérations. Ils dénoncent tour à tour le malthusianisme foncier des collectivités locales, en particulier dans les communes périurbaines où les projets de nouvelles constructions sont souvent impopulaires, et la lourdeur de la réglementation, qui freinerait la construction. Des points de vue plus nuancés, sans contester l’objectif de stimulation du marché, appellent surtout à une meilleure adéquation entre les nouveaux logements et les besoins16, à une libération du foncier à moindre coût ou encore à une articulation des objectifs de construction avec les autres enjeux d’urbanisme, d’environnement et de mixité.

Le patrimoine, une assurance pour l’avenir

À l’inverse, certains voient dans ces préconisations le fruit d’un diagnostic erroné. Leurs arguments s’appuient sur l’évolution différenciée des loyers et des prix, les premiers reflétant l’évolution de la valeur d’usage, les seconds la valeur d’actif. Ces analyses rappellent le niveau élevé de construction en France, y compris dans les zones tendues, ainsi que le taux de logements vacants qui, très faible il y a quelques années, tend à remonter17.

Les causes avancées ici sont financières. Le bas niveau des taux d’intérêt, presque toujours sous la barre des 5 % depuis 2000, est le premier facteur explicatif. Des taux d’intérêt bas augmentent la capacité d’emprunt des ménages, et donc leur capacité à répondre à des prix élevés, dans un contexte où l’économie de l’endettement et la pénétration des logiques financières dans la vie quotidienne ne cessent de prendre de l’ampleur. En témoigne l’allongement de la durée des prêts. Face à un environnement de plus en plus concurrentiel depuis les dérégulations des années 1980, la captation et la fidélisation des clients par les prêts immobiliers est pour les banques un enjeu central. Mais ces aspects financiers jouent aussi pour les propriétaires qui peuvent bénéficier de l’effet de levier : il est plus intéressant de s’endetter pour investir dans la pierre, et de bénéficier de l’écart entre le taux d’intérêt et le rendement de l’immobilier, que de placer une épargne sur des livrets peu rémunérés. La croyance des ménages dans la poursuite de la tendance, ou au moins dans le maintien de prix élevés (croyance entretenue par une myriade d’acteurs du marché pour lesquels il est toujours « le moment d’acheter »), les encourage à accepter les montants demandés, voire à miser sur les hausses à venir et à entretenir l’inflation immobilière. À cela s’ajoute le fait que la proportion d’acheteurs déjà propriétaires ne cesse de grandir, au détriment des primo-accédants. Et ces acheteurs propriétaires sont moins sensibles à la hausse des prix dans la mesure où la revente de leur bien leur fournit un apport cohérent avec leur achat suivant. Il y a là l’une des conditions qui rendent possible le maintien d’un volume important de transactions, malgré le niveau des prix.

Anticipant la baisse du niveau de vie après la vie professionnelle, beaucoup cherchent à éviter d’avoir à payer un loyer, passé l’âge de la retraite.


Tout ne relève pas pour autant du calcul ou de la spéculation. Si les ménages s’engagent dans de telles logiques, acceptent de payer le prix fort et de s’endetter sur de longues périodes, c’est parce que le fait de devenir propriétaire revêt une grande importance dans leur parcours. La fragilisation des parcours professionnels, l’exposition au risque du chômage, l’incertitude sur les retraites et, plus généralement, sur le devenir de l’État social, sont de puissants motifs pour rechercher la sécurité et la stabilité que le placement immobilier est censé apporter. Anticipant la baisse du niveau de vie après la vie professionnelle, beaucoup cherchent à éviter d’avoir à payer un loyer, passé l’âge de la retraite. Certains chercheurs parlent d’une patrimonialisation de la protection sociale (asset-based welfare18) qui tend de plus en plus à faire porter aux individus la charge de la couverture des risques sociaux. La propriété du logement apparaît alors comme une forme d’assurance. Or la réalité peut être différente et le poids des remboursements, la difficulté à revendre un bien, combinée aux aléas de l’existence, risquent au contraire d’enclencher une dynamique de vulnérabilisation.

Les facteurs financiers créent certes les conditions favorables à l’envolée des prix, mais ils ne prennent toute leur importance que combinés à l’évolution du rapport à l’épargne et au patrimoine. Dans cette perspective, il n’est pas certain qu’une élévation modérée des taux d’intérêt se traduise par une diminution durable des prix. Cette série d’explications, qui renvoie majoritairement à des facteurs extérieurs au marché du logement, interroge le bien-fondé de mesures en faveur de la construction. Elle débouche sur des propositions portant sur la fiscalité du patrimoine et sur le lien entre taxe foncière et valeurs de marché. Sa limite est qu’elle prend peu en compte les spécificités locales et l’écart entre les marchés tendus et détendus.

Se loger et placer son argent

Ces deux perspectives s’excluent-elles ? L’entrée par les déséquilibres du marché doit expliquer pourquoi les ménages parviennent encore à acheter à ces prix-là, tandis que la perspective patrimoniale doit rendre compte des diversités locales. La différence tient beaucoup à ce qui est considéré comme le moteur de la hausse. Mais elle renvoie aussi à des préconisations politiques différentes et rencontre plus ou moins les intérêts ou les sensibilités de telle ou telle catégorie d’acteurs. Il y a pourtant nécessité à les articuler, à spatialiser les effets de la financiarisation des marchés comme à intégrer dans la compréhension des dynamiques locales l’évolution des comportements patrimoniaux des ménages.

Le logement est à la fois un bien d’usage et un actif, et ces deux aspects s’enchevêtrent dans les stratégies immobilières des ménages. La dimension patrimoniale a une composante spatiale : un appartement situé au centre d’une grande ville se revendra plus facilement, et avec de meilleures chances de plus-value, qu’un logement équivalent dans un centre de ville moyenne en déclin. Parallèlement, les décisions patrimoniales (comme le fait de mettre en location ou d’occuper le bien, ou encore de diviser un immeuble pour le vendre à la découpe) ont, localement, un effet sur la structure de l’offre et sur l’équilibre entre l’offre et la demande. Dans les zones attractives, la réduction du nombre de logements locatifs abordables au profit des propriétaires occupants contribue fortement à la tension du marché. Aussi bien, une réponse uniquement centrée sur la stimulation du marché, telle qu’un hypothétique « choc de l’offre », revient à traiter le mal par le mal si elle n’est pas assortie de mesures de régulation des loyers, de révision de la fiscalité ou encore de production de logements sociaux en zone tendue.



[1] Alors que dans les périodes de fortes hausses, on assiste à une relative convergence des prix (les secteurs les moins chers des agglomérations connaissant les hausses les plus importantes), les périodes de stabilisation ou de léger reflux semblent plutôt marquées par l’accroissement des écarts de prix à l’intérieur des marchés locaux comme entre les agglomérations. Cf.Guilhem Boulay, Marianne Guérois, Renaud Le Goix, « Acquéreurs et vendeurs dans l’inflation immobilière : une analyse des trajectoires locales à Paris et Marseille in Marie-Flore Mattei et Denise Pumain (dir.), Données urbaines, Anthropos/Economica, 2011, pp.167-179.

[2] Ce qui correspond à une multiplication par 1,7 en francs constants entre 2000 et 2015. La hausse est plus forte à Paris (multiplication par 2) qu’en Province (multiplication par 1,5). Cf. Jacques Friggit, « Prix immobilier. Évolution à long terme », Conseil général de l’environnement et du développement durable, <www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr>, 06/04/2018.

[3] Voir les travaux de J. Friggit (idem) qui replacent la conjoncture récente dans une perspective de long terme

[4] Christian Tutin, « Volatilité, exubérance et stabilité, trois modèles de marché en Europe », Études foncières, n°165, 2013, p. 55-60.

[5] Xavier Timbeau, « Les bulles ‘robustes’. Pourquoi il faut construire des logements en région parisienne », Débats et politiques/Revue de l’OFCEn°128, 2013, p. 277-313.

[6] En effet, les statistiques les plus utilisées portent aussi bien sur les hausses à la relocation que sur les hausses en cours de location, qui sont plafonnées. Les hausses à la relocation sont plus importantes dans les marchés où la demande est forte et où retrouver un logement équivalent à celui que l’on vient de quitter nécessite de verser un loyer sensiblement plus élevé.

[7] L’indice des prix à la consommation n’intègre pas les prix de vente des logements (qui relèvent de l’investissement et non de la consommation). Le terme d’« inflation immobilière » désigne le fait que les prix des logements ont augmenté plus vite que les prix à la consommation.

[8] « Les conditions de logement en France », Insee Références, 2017.

[9] Anne Lambert, « Tous propriétaires ! », L’envers du décor pavillonnaire, Seuil, 2015.

[10] Il est vrai que tous ces éléments font l’objet de discussions et de controverses, le terme même de crise du logement ne faisant pas l’unanimité. Cf. ClaudeTaffin et Bernard Vorms, « Politique du logement, alerte aux fake news », politiquedulogement.com, 18/02/2018.

[11] Jean-Claude Driant, « Les réformes du logement sous l’ère Macron : économies budgétaires ou changement de modèle ? », Métropolitiques.eu, 09/11/2017.

[12] Arnaud Simon, Yasmine Essa, « Concurrence générationnelle et prix immobiliers » (document de travail), HAL/Archive ouverte en sciences de l’homme et de la société, 2015.

[13] Idem.

[14] Benoît Filippi, « Repenser le logement social et la régulation des marchés locaux de l’habitat », Métropolitiques.eu, 03/10/2011.

[15] Loïc Bonneval, Julie Pollard (dir.), « Promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux, collectivités locales : des acteurs aux frontières des marchés du logement », Métropoles, n°20, 2017.

[16] J.-C. Driant, « À quoi servent les logements neufs ? », Métropolitiques.eu, 26/01/2011.

[17] Didier Cornuel, Marché du logement et aides publiques, L’Harmattan, 2017.

[18] John Doling, Richard Donald, « Home ownership and asset-based welfare », Journal of Housing and the Built Environment, n° 25, 2010, pp. 165-173.

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