Saint-Denis - Immeuble de logements de l'usine Coignet (1870)
©MOSSOT CC BY-SA 2.0Saint-Denis - Immeuble de logements de l'usine Coignet (1870)
©MOSSOT CC BY-SA 2.0



 

On ne saurait s’opposer à la rénovation de l’habitat insalubre. Mais si celle-ci se fait parfois avec les propriétaires, elle peut aussi se traduire par une relégation territoriale d’une partie de habitants, notamment les locataires. Enquête dans le centre-ville de Saint-Denis.

Le centre-ville de Saint-Denis, ville populaire du nord de l’agglomération parisienne fait l’objet d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat-rénovation urbaine (OPAH-RU) ainsi que d’un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) sur deux quartiers de ce centre. Ces opérations visent à améliorer l’habitat privé (hors logements sociaux), dont 30 % était considéré comme potentiellement indigne en 2010, avant le début de ces programmes. L’OPAH apporte des aides à la rénovation aux propriétaires des immeubles, tandis que le programme de requalification vise à acquérir des immeubles très dégradés pour les rénover ou les détruire, ce qui induit un départ des habitants. Mais comment se passe cette rénovation pour les habitants concernés ? Quelle place leur est laissée1 ?

Avec les propriétaires

La partie OPAH du projet se fait en grande partie main dans la main avec les propriétaires. Ces derniers votent les travaux et peuvent bénéficier, selon l’état de l’immeuble et les procédures, d’aides allant jusqu’à 80 % du montant des travaux pour les plus modestes. En tout, 3238 logements du centre-ville ont bénéficié de l’opération d’amélioration de l’habitat. Le projet se fait bien avec les propriétaires, mais l’opérateur n’hésite pas à aiguiller la copropriété sur les travaux prioritaires2. Par ailleurs, dans les secteurs de rénovation urbaine, certains immeubles jugés très dégradés ont été ciblés pour faire l’objet d’un accompagnement renforcé pour que les propriétaires y effectuent des travaux. L’incitation y était très forte et la coexistence des deux programmes (OPAH-RU et PNRQAD) sur ce périmètre a permis à l’opérateur d’acquérir3 des immeubles ne réalisant pas les travaux : sur les 59 immeubles ciblés, 40 ont réalisé des travaux et au moins quatre immeubles sont passés en acquisition publique.

Les locataires ne sont pas partenaires de ces initiatives : ils ne sont pas présents aux assemblées générales de copropriété.


Mais si les aides à la rénovation profitent aux propriétaires, ces derniers n’habitent pas forcément les immeubles. À Saint-Denis, la proportion de propriétaires bailleurs est élevée : 45 % dans le centre-ville et jusqu’à 65 % dans le quartier de la gare en 20054. Or ici, les locataires ne sont pas partenaires de ces initiatives : ils ne sont pas présents aux assemblées générales de copropriété. Et le risque de changement de population reste toujours présent, tout comme le risque d’augmentation du loyer. Cependant, l’opération a aussi permis qu’une trentaine de propriétaires bailleurs volontaires perçoivent des aides majorées en échange d’un loyer modéré. De même, une quarantaine de ménages ont été accompagnés sur le plan social et budgétaire et une dizaine sur la question du saturnisme.

Pour les habitants, mais sans eux

Plus de 20 immeubles font l’objet d’une acquisition publique et d’une démolition ou rénovation lourde sur le quartier de la gare, entraînant le départ des habitants. Mais qu’advient-il de ces derniers ? Parfois, l’immeuble a fait l’objet d’une appropriation par l’opérateur alors que les habitants y étaient toujours. Ou bien, trop dégradé et considéré comme dangereux, l’immeuble a été évacué pour des questions de sécurité. Dans tous les cas, les locataires en titre ont droit à un relogement. Dans le cas d’une appropriation par l’opérateur, ce dernier devient le bailleur des ménages, qu’il reloge petit à petit. Mais il n’intervient auprès des ménages qu’après l’acquisition, afin de ne pas créer « d’appel d’air5 ». Dans le cas d’une évacuation, celle-ci se fait en amont de l’appropriation du bien (qui peut prendre plus de deux ans en raison de la complexité des procédures). Certes, les familles sont au courant de l’imminence de l’évacuation, mais elles n’en connaissent pas la date précise en raison de la crainte d’une médiatisation de l’événement. Le processus reste brutal : il faut partir avec quelques affaires, pendant que le reste est envoyé dans un garde-meuble. Avant d’être définitivement relogés, les ménages passent par un hébergement temporaire (hôtel ou centre d’hébergement), qui dure parfois plusieurs mois, et subissent les désagréments de l’hôtel, très fort chez les familles6. La communication est ainsi plus floue envers les ménages les plus directement touchés par le projet et devant être relogés qu’envers les propriétaires. Un flou qui est source d’inquiétudes, laissant la part belle à tous les « on dit ».

Cependant, les ménages bénéficient d’un relogement et donc d’une amélioration de leur situation, alors que certains d’entre eux étaient reconnus prioritaires dans le cadre du droit au logement opposable depuis plusieurs années ou avaient entrepris des démarches pour obtenir un logement social. Les familles « sans titre », en situation de squat, se voient, elles aussi, proposer une offre de relogement à titre social. Quant aux sans-papiers, ils sont hébergés en attendant la régularisation de leur situation puis leur relogement7. Malgré la contrainte du relogement, l’opérateur cherche à faire correspondre au mieux les logements proposés avec les besoins des personnes : « Les logements qu’on nous propose sont sympas, on les visite avec les gens. On reçoit les permis de visite avant, on voit le loyer, l’étage, la superficie. On voit si ça va ou pas […] et on regarde pour qui ça pourrait être bien. […] On a eu un cas, une offre qui donnait sur le périph’, il y avait des tags, de la prostitution et on s’est dit ‘Ok, si la personne dit non, on rend [le logement]’. Idem pour une dame seule en cité, on n’insiste pas non plus8. » Si le projet ne s’est pas fait « avec » eux, il s’est au moins fait « pour » eux. Pour autant, certains habitants, principalement des hommes célibataires en situation de squat, sont exclus des procédures de relogement. Ils sont les grands perdants de ces opérations qui se font contre eux : ils sont comme « transparents aux yeux des institutions9 ».

Difficile de contester un projet urbain

Les mouvements de contestation ont principalement concerné des personnes se retrouvant à la rue à la suite d’une expulsion ou d’une évacuation (en raison de la dangerosité de l’immeuble). La contestation du projet en lui-même a été beaucoup plus difficile en raison de son côté consensuel. Comment s’opposer à la rénovation de l’habitat insalubre, dans une ville où un tiers du parc privé est considéré comme potentiellement indigne ? Une habitante du quartier témoigne : « Ce sont des immeubles très vétustes, donc c’est compliqué de dire : ‘ Il ne faut pas rénover.’ […] Ce n’est pas facile la mobilisation contre les plans, c’est plus facile au moment d’une expulsion.10 » Les militants historiques des luttes pour le logement à Saint-Denis n’ont perçu que tardivement la politique systématique de rénovation du centre-ville, se concentrant d’abord sur la question des évacuations et des expulsions. Il faudra l’arrivée de nouveaux militants, proches des milieux autonomes et anarchistes pour contester cette politique. Constitué en collectif, « Plaie commune11 », pour « informer et agir contre les rénovations urbaines12 » en banlieue parisienne, ils se sont heurtés à la vision positive du projet : « On nous dit : ‘Vous êtes contre la rénovation des logements insalubres’ […]. On devait se justifier qu’en premier, ce qui compte, c’est la sécurité économique des gens et que ça va mettre les gens plus loin. […] On prenait des pincettes quand on écrivait. Bien sûr qu’on voulait la rénovation des appartements, mais avec les gens dedans. »

« On voulait la rénovation des appartements, mais avec les gens dedans. »


Il est difficile de mobiliser les premiers concernés en raison des différences de temporalité entre le quotidien des habitants, la vision des militants et le projet urbain. Ainsi, des habitants du quartier de la gare, qui s’inquiétaient lors des premières réunions publiques des conséquences du projet pour les habitants des immeubles devant être démolis, ont décidé, munis de la liste des immeubles touchés, de faire un porte-à-porte. Mais celui-ci n’a abouti à aucune action concrète. « Il n’y a que l’urgence qui fait que les gens se battent », m’a dit l’un d’eux. Une difficulté ressentie aussi par les membres du collectif « Plaie commune » : « On décrit une situation globale et diffuse et, dans l’urgence, ça ne va pas servir aux gens. Et tout l’impact indirect du changement de profil sociodémographique du quartier ne touche pas les gens qui sont dans une grande précarité. Ce qui était important pour nous ne l’était pas encore pour les gens. On n’est pas dans le même degré d’urgence13. » Ils ont ainsi mis leur collectif entre parenthèses au profit d’actions comme l’ouverture d’un squat, qui a abrité des personnes expulsées dans le cadre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés.

Une relégation territoriale silencieuse

La contestation du projet s’est concentrée sur la relégation des habitants touchés par le projet. Le quartier de la gare, en effet, est extrêmement bien localisé : en bordure d’un centre-ville offrant de nombreux services, il est desservi par deux tramways et une gare RER/SNCF transilien, permettant de rejoindre le centre de Paris en moins de 15 minutes. Or les relogements se sont faits dans des quartiers périphériques, loin des commodités du quartier de la gare (en juin 2014, plus de la moitié des relogements effectués l’ont été sur la commune de Saint-Denis). « On a un problème de revenus et de reste à vivre pour les bailleurs qui veulent un reste à vivre de 11€/jour et on n’a pas des gens très très riches », confiait en juin 2014 la responsable du relogement pour la Soreqa. Les relogements se font donc dans les segments du parc social les moins chers et les moins valorisés, moins bien localisés. Par ailleurs, le quartier de la gare regroupait peu de logements sociaux et ceux prévus dans le cadre du projet de requalification urbaine n’étaient pas construits quand il a fallu reloger les ménages.

Paradoxalement, les habitants de logements insalubres rencontrés14 ont montré peu d’attachement, voire un rejet du quartier. Ils évoquent l’insécurité, la peur ressentie, parfois des questions de propreté, un quartier « pas bien » pour les enfants, difficile, en raison notamment de la présence sur la voie publique et dans deux immeubles enquêtés de groupes de jeunes alcoolisés pouvant se livrer à divers trafics. Ainsi, selon la responsable relogement du projet, peu de ménages ont demandé à être relogés sur le quartier de la gare, à l’inverse des mal-logés parisiens, qui préfèrent parfois rester dans un logement insalubre que d’être relogés en banlieue15. Ce faible attachement peut aussi s’expliquer par une présence assez récente sur le quartier (où le turn over est très important) et des conditions de vie très dégradées dans les immeubles qui ont fait l’objet d’une acquisition (présence de plomb et d’humidité provoquant des problèmes de santé, problèmes d’intrusion dans les parties communes). Un militant du Réseau solidarité logement 93 reconnaît que « les conditions de vie sont telles que les gens sont prêts à prendre quand ils ont des propositions d’HLM ailleurs16 ». Il mentionne un ménage avec trois enfants, relogé à Bagnolet et ravi d’être dans un logement social. Néanmoins, ces relogements entraînent une relégation territoriale de ces personnes alors que de nouveaux habitants de classes sociales supérieures achètent dans le quartier, anticipant son évolution positive.

La rénovation des quartiers, si elle se fait parfois avec les habitants – ou du moins avec les propriétaires dans le cas d’aides à la réhabilitation –, n’en reste pas moins un processus excluant. Les plus touchés par la rénovation sont peu acteurs du processus, même s’il permet à nombre d’entre eux d’accéder à de meilleures conditions de logement. La segmentation du logement social – avec des prix différents au m² selon l’âge, la localisation et l’état du bâti (et indépendamment des trois catégories de logements sociaux adaptés aux ressources des ménages) – explique en grande partie l’éloignement dans les segments les moins chers et les plus dépréciés des personnes les plus pauvres. Et cette relégation territoriale n’est guère remise en cause. Les conditions de logement dans l’habitat insalubre expliquent les difficultés à porter un regard critique sur ces programmes, notamment de la part des élus qui considèrent que, malgré l’éloignement des ménages, leur situation s’améliore grandement avec leur entrée dans le parc social.



[1] Ces opérations sur le quartier de la gare de Saint-Denis ont été étudiées dans le cadre d’une thèse (« Saint-Denis face au défi de l’habitat insalubre, enjeux et politiques publiques », thèse de doctorat en géographie, Université Paris 8 Vincennes-Saint-Denis, 2016), puis d’un projet collectif de recherche effectué avec Benjamin Leclercq (sous la coordination de Florence Bouillon, Claudette Lafaye, Virginie Baby-Collin, Agnès Deboulet, « Ville ordinaire, citadins précaires : transitions ou disparition programmée des quartiers-tremplins ? », Centre Norbert Elias/CNRS, Plan urbanisme construction architecture, Puca, octobre 2017).

[2] En effet, les copropriétés ont tendance à voter en priorité des travaux qui se voient (ravalement de façade) au détriment de travaux plus urgents (comme les planchers des caves), nécessaires à la structure de l’immeuble.

[3]Dans le cadre du projet d’aménagement, les acquisitions peuvent se faire à l’amiable, par expropriation, etc.

[4]Odile Dubois-Joye, Loïc Rousselot et Anne-Sophie Aubertin, « Étude pré-opérationnelle pour la requalification de l’habitat dégradé du centre-ville de Saint-Denis, Diagnostic », 2007.

[5] Entretien avec la responsable relogement de la Soreqa, société publique locale d’aménagement et opérateur du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), juin 2014. Les élus et les opérateurs de ce type de projet craignent que des personnes viennent habiter un immeuble voué à être détruit ou rénové avant son acquisition, afin de bénéficier d’un relogement, ce qui obligerait à reloger plus de personnes qu’initialement prévu.

[6] Erwan Le Méner, « Vivre à l’hôtel quand on est un enfant », Metropolitiques.eu, 17/04/2015.

[7] Pendant le projet, l’opérateur a réservé un immeuble dont il est propriétaire pour y faire des logements tiroirs pour les ménages ne pouvant accéder directement au logement social.

[8] Entretien avec la responsable relogement de la Soreqa, juin 2014.

[9] Pascale Dietrich-Ragon, Le logement intolérable. Habitants et pouvoirs publics face à l’insalubrité, Puf, 2011, p. 147.

[10] Entretien avec une habitante du quartier de la gare qui a participé aux mobilisations pour le relogement lors d’une évacuation en décembre 2011, juin 2014.

[11] Jeu de mots avec « Plaine commune », nom de la communauté d’agglomération porteuse du projet (qui est devenue en 2016 un « établissement public territorial »).

[12] Présentation du collectif sur leur site (consulté le 12/04/2017).

[13] Entretien avec Isabel et Pierre, membres de Plaie commune, novembre 2014. Ils appartiennent tous deux aux classes moyennes. Isabel habite Saint-Denis depuis plusieurs années tandis que Pierre est arrivé d’Ivry plus récemment.

[14] Enquête en porte à porte dans des immeubles dégradés du quartier (dont deux ont été évacués par la suite dans le cadre du PNRQAD) menée avec B. Leclercq, projet Puca, printemps 2016.

[15]Cf. P. Dietrich-Ragon, « Résister à l’exil. Enquête auprès des mal-logés parisiens », Espaces et sociétés, vol. 156-157, n° 1, 2014, pp. 19-35 ; Yannick Henrio, « Habiter Paris à tout prix ? », Urbanités, n°8, 20/01/2017.

[16] Entretien avec Bernard, membre du Réseau solidarité logement 93, juillet 2017.

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