16 septembre 2017
©vinqoo123 CC-BY 2.0
16 septembre 2017
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Un urbanisme écologique serait inacceptable s’il privilégiait le cadre de vie des « bobos » à celui des quartiers délaissés. Une perspective sociale-écologique exige de repenser la ville pour loger tout le monde, contrer l’étalement urbain, favoriser des mobilités douces et densifier raisonnablement la ville tout en y amenant la nature. Un sacré défi !

Si une majorité de Français s’estiment bien logés, le logement reste une source d’insatisfaction majeure pour nombre d’entre eux, spécialement dans les grandes agglomérations. Depuis quarante ans, l’efficacité de la politique du logement est loin d’être flagrante. Il va bien falloir, d’abord, donner un sens concret au droit au logement : construire des logements sociaux et trouver des solutions d’hébergement pour rattraper le retard vis-à-vis des plus démunis. Ensuite, nous devrons fluidifier le marché, afin que chacun ait une chance de trouver un logement abordable, conforme à ses vœux, quel que soit le contexte urbain. L’enjeu ? Enrayer les inégalités que les classes moyennes ont le sentiment de subir dans leur parcours résidentiel, les jeunes ménages notamment. Mais aussi répondre au déficit symbolique que nos politiques du logement ne parviennent pas à combler : besoin irréductible de dignité, difficulté à vivre l’altérité, désir d’ancrage et d’identification, demande d’intégration sociale, d’urbanité et d’aménités.

En fait, le logement occupe une place déterminante dans nos politiques locales. Il se trouve à la croisée des défis institutionnels, sociétaux et écologiques que le territoire local est sommé de prendre en charge. Puisque le logement est d’abord le problème des grandes agglomérations, des cités populaires et des territoires en tension, ses enjeux rejoignent fondamentalement ceux de l’urbanisme et du développement local. La ville, avec ses dépendances périphériques et rurales, constitue l’horizon quasi obligatoire de nos vies. Nous lui imputons pourtant la plupart des maux du quotidien. La ville apparaît comme le symptôme des calamités de l’époque. Pas les calamités lointaines, ni celles sur lesquelles nous n’avons pas prise, non, mais les calamités concrètes qui rendent la vie dure : le logement impossible à trouver ou trop cher, l’insécurité et l’exclusion dans les quartiers, l’inquiétude des déplacements et le stress du temps compté, la complexité institutionnelle et l’individualisme, le chômage et la pauvreté.

Dès lors, quelle meilleure façon de changer nos vies que de travailler sur ce qui façonne nos villes et leur donne du sens ? Il nous faut sortir l’urbanisme de son impuissance et réaliser qu’il n’existe pas de projet de société plus sensé, décisif et mobilisateur qu’un nouvel urbanisme pour le XXIe siècle. La politique du logement en est une pièce maîtresse : la réformer suppose de s’attaquer à la libération du foncier gelé, de débloquer les freins institutionnels et de prendre toute la mesure du défi social-écologique de la « ville durable ».

Un défi social et écologique

Les politiques de l’habitat se trouvent au cœur des grands enjeux pour organiser la transition écologique des territoires. Bon gré, mal gré, elles ont intégré ces dernières années un certain nombre d’évolutions réglementaires et, petit à petit, l’effort de rénovation énergétique se concrétise. Car la conception architecturale et technique de chaque logement a un impact environnemental, selon son niveau d’isolation et le type de matériaux utilisés. Pourtant, la fourniture d’un logement moins vorace ne suffit pas.

À travers le logement se révèlent de nombreux enjeux territoriaux : les déplacements et la nécessité de restreindre l’usage de la voiture, l’étalement urbain et l’impératif de sobriété foncière, les déchets et la généralisation de la culture du zéro-rejet, le besoin de « nature » en ville, etc. L’usage du logement par ses habitants, les modes de travail, de consommation ou de loisirs, ou encore les comportements relationnels des citadins dans leur quartier sont étroitement liés aux choix de localisation et de typologie de l’habitat. Un grand pas reste à franchir, au-delà de l’immeuble et du quartier, pour passer à l’échelle du territoire. Et, au-delà des projets neufs, pour s’intéresser à l’immense stock du bâti et de l’espace public déjà là, les quartiers populaires et la ville ordinaire.

Sur le plan économique, le même changement d’échelle s’impose. Les territoires comprennent de mieux en mieux que leur attractivité dépend d’abord de la qualité résidentielle : cadre de vie, relations apaisées, services et équipements de proximité, offre culturelle. On ne peut attirer les entreprises, les CSP+ et les retraités à fort pouvoir d’achat sans une économie résidentielle faite de services publics et de services à la personne. Cela implique une offre de logements diversifiés et l’accueil d’une main-d’œuvre moins qualifiée. Les agglomérations, même les plus dynamiques, vont pourtant rarement jusqu’au bout du raisonnement, en se contentant de miser sur les infrastructures et les avantages fiscaux en faveur de l’immobilier d’entreprise. Tout l’enjeu est d’accorder les volontés sur la planification d’une offre de logements adaptée, diversifiée (y compris pour les plus modestes) et cohérente sur le plan environnemental.

Ainsi, le logement s’inscrit nécessairement dans l’ambition de la « ville durable » : celle d’un urbanisme conçu selon les principes du développement durable. Les collectivités adhèrent volontiers à ce discours. Cependant, leur action souffre d’un attentisme, voire d’un refus du passage à l’acte. Leur mission ne consiste certes pas à imposer des évolutions auxquelles leurs administrés ne seraient pas préparés, mais une stratégie aussi complète que celle de l’urbanisme durable nécessite de poser des actes précurseurs pour faire évoluer mentalités et réalités quotidiennes. Par exemple, orienter vraiment les budgets d’investissement municipaux vers la sobriété énergétique est un préalable. La « ville durable » suppose une cohérence politique. Elle ne peut se résumer ni à un catalogue de propositions techniques standardisées ni à des réalisations ponctuelles du type écoquartiers (séduisantes en cas de réussite, quoique finalement réservées à un petit nombre de chanceux).

La préoccupation écologique a d’abord trouvé un écho dans les classes moyennes et supérieures, plus sensibles à la défense de leur cadre de vie qu’aux inégalités.


Certains débats sur l’évaluation environnementale des milieux naturels paraissent dérisoires en comparaison de la revendication d’équité socio-environnementale. Comment porter un regard de sollicitude sur la nature et les petits oiseaux sans penser en priorité à nos concitoyens ? La préoccupation écologique a d’abord trouvé un écho dans les classes moyennes et supérieures, plus sensibles à la défense de leur cadre de vie qu’aux inégalités. Cette sensibilité dérive parfois vers une « écologie de standing » réservée aux possesseurs de voitures hybrides, aux habitants des écoquartiers, aux consommateurs bio… On peut parier que le marketing fera ses choux gras de cette écologie, mais qu’elle a toutes les chances de devenir socialement insupportable. En 2015, le pape François a pris position en affirmant qu’il n’y a « pas deux crises séparées, l’une environnementale et l’autre sociale, mais une seule et complexe crise socio-environnementale. Les possibilités de solution requièrent une approche intégrale pour combattre la pauvreté, pour rendre la dignité aux exclus et simultanément pour préserver la nature[1] ».

Pour paraître moins flou, le concept d’urbanisme durable doit s’articuler avec des choix clairs en matière de logement. Et les politiques locales se focaliser sur les marges de la ville, partir des besoins des périphéries, des quartiers délaissés et des personnes défavorisées. Postuler que la crise du logement, réelle en ce qui concerne les démunis ou ressentie comme une injustice de fortune par la majorité, est un scandale. Les politiques locales devraient s’acharner à traiter les friches, les zones à densifier, s’occuper des interstices, des espaces repoussants, de tout ce qui compte pour que les quartiers soient agréables et facteurs d’intégration sociale. Et soutenir les formes de mutualisation, le partage des modes d’habiter et les tiers-lieux d’activité.

Pour plus de sobriété foncière

L’étalement urbain – la diffusion de l’habitat individuel dans les zones périurbaines – se poursuit à un rythme insoutenable. Depuis l’an 2000, le droit de l’urbanisme a certes considérablement évolué, édictant parmi ses priorités la lutte contre l’étalement urbain et ses conséquences : mitage[2] dans les paysages ruraux, recours obligatoire à la voiture, renchérissement des services publics, etc. Le plus grave résultat de cette consommation foncière périurbaine est le grignotage des terres agricoles et naturelles, qui aboutit à une perte essentielle du potentiel écologique. Or rien ne semble enrayer la machine à produire du périurbain. L’évidence est là : la lutte contre l’étalement urbain ne fonctionne pas, elle se trompe sans doute dans l’analyse des causes, dans l’ordre des facteurs et dans ses méthodes. Pour les Français, la maison individuelle péri-urbaine est souvent un choix qualitatif autant qu’économique. Pour les collectivités, privilégier l’extension urbaine reste instinctif. La détermination à stopper le phénomène existe-t-elle réellement chez les élus locaux ?

Le plus grave résultat de cette consommation foncière périurbaine est le grignotage des terres agricoles et naturelles, qui aboutit à une perte essentielle du potentiel écologique.


Avec la priorité donnée au renouvellement urbain et à la sobriété foncière se pose la question de la densification acceptable. Dès qu’ils le peuvent, nos concitoyens augmentent leur confort personnel par la surface de leur logement, tout en se plaignant des formes urbaines qui donnent l’impression d’une densité plus importante. Comme remède, certains prônent la « ville compacte » : à forte densité, toutes les commodités sont à proximité et les immeubles y remplacent les maisons. Il est clair que l’on peut accroître la densité globale de la plupart des centres de nos agglomérations et que l’amélioration de la mixité fonctionnelle (activités et équipements disséminés à proximité de l’habitat) réduit le besoin de déplacement. Obtenir des densités élevées dans les quartiers centraux fait figure de sésame, car selon un raisonnement mathématique simple, plus on densifie, moins on étale. Le problème paraît, hélas, beaucoup plus complexe.

La densification ne couvrira jamais tous les besoins en habitat ou en bureaux, a fortiori en activités, non en raison de limites physiques, mais pour des raisons typologiques et économiques. L’immeuble de bureaux de huit étages ou la tour de logements de dix-huit étages correspond à une équation économique particulière, non généralisable. La famille type de 30-40 ans qui achète une maison à 120 000 euros dans un bourg rural choisit surtout cette solution parce qu’elle ne trouve pas d’équivalent au centre. Du point de vue de la demande immobilière, la ville diffuse (périurbaine) joue en fait un rôle complémentaire de la ville compacte (concentrée) : deux masques pour une même réalité immobilière.

En outre, la ville diffuse répond à une aspiration profonde. Acquérir un jardin ou habiter au milieu des champs relève souvent d’un projet de vie assumé. La demande immobilière s’oriente majoritairement vers la maison individuelle, indépendante, avec jardin, située en périphérie ou à la campagne. La vraie demande se formule plutôt comme un besoin de « nature » lié à l’habitat, de liberté par rapport aux voisins, de possibilité de combiner intérieur et extérieur, de se promener ou de faire du sport sans voiture, de disposer d’un espace familial autonome. La maison excentrée répond aussi à des désirs profonds de se constituer un patrimoine transmissible aux enfants ou de prévenir la dépendance des vieux jours. Si des offres immobilières répondaient de manière crédible à ces besoins sous d’autres formes que la maison périphérique, elles feraient sans doute un tabac. Pour preuve, la surcote systématique des programmes qui, en pleine ville, disposent d’espaces extérieurs : terrasses, jardins privatifs, parc public à proximité. Or ce modèle immobilier alternatif à la maison en diffus peine à sortir des cartons, faute d’un raisonnement abouti en la matière.

Comment l’urbanisme parviendra-t-il à rendre la cité aussi désirable que le périurbain ?


Comment l’urbanisme parviendra-t-il à rendre la cité aussi désirable que le périurbain ? La ville désirable suppose une typologie des logements adaptée. Puisque la recherche d’autonomie est prégnante, les architectes et les urbanistes peuvent privilégier des formes d’habitat individuel : maisons de ville, maisons superposées (comme à San Francisco). Jusqu’à une densité de 50 logements par hectare, ces typologies ne sont pas plus chères que le collectif. Bien des agglomérations ne construisent pas plus dense. Une puissante production de logements économiques, vertueux sur le plan environnemental et adaptés aux aspirations, rendrait nettement moins attractive la solution périurbaine.

Une ville où vivre ensemble

Dans l’expérience sensible de la ville, l’espace public est vécu comme le prolongement du logement. Il rend possible la rencontre, l’expérience de l’altérité, le bien vivre ensemble. Au contraire, s’il n’est pas adapté, il focalise les habitants sur l’insécurité, les incivilités et les tensions communautaristes. Le défi social-écologique du logement est inséparable des choix de modèles urbains et des priorités locales en matière de déplacement ou d’animation de la vie locale. Tout le travail de conception et de programmation des urbanistes est concerné, pour offrir des formes ouvertes d’îlots, des espaces communs, des profondeurs de champ, des transports doux, des espaces de récréation, des possibilités de promenade et de sport, un contact avec la faune et la flore…

S’ils démontrent leurs aménités, ces projets ne sont jamais contestés. Les grands parcs urbains ou les jardins publics existants ne suffisent pas à répondre à la totalité de ces besoins d’une « ville-nature ». L’espace manque souvent pour en aménager de nouveaux, sauf à l’emplacement de friches industrielles ou d’équipements publics obsolètes. Bientôt peut-être, d’importantes friches commerciales, ferroviaires, portuaires ou routières se libéreront. La ville compacte désirable pourrait résulter d’un arbitrage entre la densité et les aménités environnementales, à l’occasion d’un travail acharné sur la reconquête des friches.

La ville compacte désirable pourrait résulter d’un arbitrage entre la densité et les aménités environnementales, à l’occasion d’un travail acharné sur la reconquête des friches.


À l’heure de concevoir la ville, le temps compte plus que l’espace. Certes, les formes urbaines les plus réussies favorisent l’urbanité et le talent de l’urbaniste importe beaucoup. Mais l’espace aménagé demeure, alors que les usages, les comportements, les occasions de créer du lien se renouvellent sans cesse. Il faut des années pour construire et transformer les friches. Pendant ce temps-là, on ne peut accepter le gel de toutes les initiatives. Parallèlement à la politique de long terme du logement, l’urbanisme doit s’intéresser à l’éphémère de la ville, au provisoire qui fait sens, à l’inauguration de nouvelles pratiques, à l’acte qui transforme – et pas seulement à son résultat –, aux dispositifs et aux processus qui, même lents, produisent de l’innovation sociétale, du débat, peut-être du dissensus, mais, tout de même, de la reconnaissance et de l’habilitation des citadins.

L’organisation des déplacements, si sensible sur le plan environnemental, est probablement à repenser en prenant la mesure du piéton. Comment le citadin passe-t-il de son logement à son travail, à l’école des enfants, à ses lieux de consommation et de loisirs, si ce n’est d’abord par une séquence de marche ? Il faut certes développer les modes doux de déplacement (marche, vélo, transport en commun). Mais les infrastructures de transport, avec leur logique structurante propre, s’intéressent trop peu à la qualité des lieux où l’on passe, à pied, d’une mobilité à l’autre (par exemple, de la voiture au tramway). Lorsque la mobilité n’est pas pensée comme plurielle ni comme la succession de séquences de déplacement, les possibilités de connexion, de rencontres et de mise en réseaux en ville sont considérablement réduites. La ville complique alors l’accès de tous au logement, favorise l’usage de la voiture, voire incite au déménagement. In fine, elle s’avère un modèle peu vertueux sur le plan environnemental. Une politique locale du logement devrait être le fruit d’un débat et d’un consensus sur le partage de l’espace, ce qui montre bien à quel point elle incarne le projet du « vivre ensemble ».



[1] Pape François, Loué sois-tu. Encyclique, Bayard/Cerf/Fleurus-Mame, 2015, p. 112.

[2] Le mitage désigne la dispersion anarchique des constructions dans un espace auparavant naturel [NDLR].

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