Un pôle tertiaire s’est constitué, fer de lance d’une recomposition de la vocation économique de Plaine Commune. Concurrent ou complémentaire d’autres en Île-de-France, il lui reste à trouver sa place dans la ville.

En quinze ans, un pôle tertiaire reconnu émerge dans la plus grande friche industrielle d’Île-de-France. Une partie seulement des 780 hectares de La Plaine-Saint-Denis est d’abord concernée par ce développement tertiaire mais une dynamique est enclenchée. Tirée par Saint-Denis, la mutation se propage sur Saint-Ouen, Aubervilliers et les 200 hectares du projet du nord-est parisien. La Plaine Saint-Denis fait partie désormais des marges d’extension du centre économique métropolitain. Cette poussée ne concerne plus seulement l’ouest florissant (La Défense y a déporté le centre de gravité du commandement économique depuis les années 70) et se risque sur la grande diagonale sud-ouest/nord-est des disparités régionales, dans un territoire où les indicateurs sociaux sont au rouge. Et cette dynamique touche tout le pourtour de Paris. Si La Plaine-Saint-Denis n’est plus la seule alternative à l’ouest et à Paris, elle a ouvert un chemin et son expérience vaut, comme exemple ou comme repoussoir, pour d’autres sites en devenir qui, à l’est, entrent à leur tour dans une logique de mutation économique et urbaine.

Cet article traite du positionnement économique de La Plaine-Saint-Denis dans la région et, particulièrement, dans la zone centrale métropolitaine. Comment s’est constitué ce pôle tertiaire, fer de lance d’une recomposition des vocations économiques de La Plaine-Saint-Denis et de Plaine Commune ? Quelle est sa place dans l’économie du centre métropolitain et quels sont les avantages de La Plaine dans une offre de plus en plus concurrentielle ? Quelle offre globale se construit, ici et ailleurs, pour une économie tertiarisée intégrée à la ville ?

Quinze ans pour dessiner un futur post-industriel

En 2009, selon l’Orie[1], La Plaine Saint-Denis comptera 1,2 million de m² de bureaux (127 000 m² en 1975), pour un objectif de 1,5 million en 2020. Une économie fondée sur le tertiaire supérieur s’est installée dans ce qui était encore, en 1950, une vaste zone industrielle, regroupant 50 000 emplois essentiellement ouvriers, dans de grandes entreprises de mécanique, chimie, textile, etc.

Sans avoir a priori fait le choix du tertiaire, les élus locaux ont su ne pas l’exclure, refusant la venue d’un centre commercial et exploitant la « fenêtre d’opportunité » de la mi-décennie 90. La relance de la construction de bureaux correspondait à une forte demande : La Défense et Boulogne ne pouvaient l’absorber et elle rencontrait ici une offre nouvelle, moins chère, bien placée entre Paris, La Défense et Roissy, crédibilisée par la qualité du projet Hippodamos[2], du pilotage politique et du marketing territorial. Ce développement tertiaire est très sélectif, localisé aux 2/3 à Saint-Denis en 2004 (Aubervilliers ne compte que pour 250 000 m²). De plus, l’emploi reste largement hors sol : les salariés des bureaux n’habitent généralement pas à La Plaine ni aux alentours et la création massive d’emplois n’empêche pas la montée du chômage[3].

Le tertiaire de bureaux n’était pas la seule hypothèse de re-développement. Le plan Hippodamos de 1994 (comme une étude de François Grether de 1998) proposait un grand « parc technologique » avec des entreprises high tech, au centre de La Plaine – plusieurs tentatives ont été faites pour les attirer, sans grand succès. Sur l’ensemble de Plaine Commune, la part de l’industrie (12 % des emplois en 2004) diminue au profit des services (44,6 %) et du commerce (28,2 %)[4]. Plaine Commune cherche pourtant à accueillir des Pme pour créer des emplois plus adaptés aux actifs locaux. Les niveaux de formation restent en effet parmi les plus bas d’Île-de-France dans un vaste triangle qui va de Saint-Ouen à Sarcelles et Sevran, et couvre tout Plaine Commune.

Le maintien de locaux d’activités devient difficile à La Plaine-Saint-Denis en raison des prix du foncier, comme partout en proche couronne, et dès lors, les projets se localisent plus loin, à Stains ou La Courneuve. En revanche, des activités plus qualifiées comme l’audiovisuel ou le textile ont quitté Paris pour les entrepôts des Emgp[5], passant d’une logique d’opportunité (proximité de Paris, faible coût) à des stratégies de filière, qui participent de la dynamique métropolitaine (pôle de compétitivité Cap Digital, via le pôle audiovisuel du nord parisien, nouveau marché de grossistes du textile, le Cifa[6]).

Plaine Commune tente d’articuler économie métropolitaine supérieure (essentiellement à La Plaine-Saint-Denis) et redéveloppement d’une moyenne couronne défavorisée, tout en installant une mixité qui préserve la fonction d’accueil social historique du territoire. L’enjeu est important pour la zone centrale métropolitaine, où la spirale de qualification/valorisation tend à exclure les plus modestes, entreprises et populations, voire les couches moyennes. Plaine Commune est, à cet égard, un laboratoire pour l’Île-de-France.

Recomposition du centre métropolitain

Après Roissy, Noisy-le-grand, Fontenay ou Charenton, La Plaine-Saint-Denis accueille des activités à haute valeur ajoutée en banlieue Est (caractérisée jusqu’ici par une dominante de services à la métropole – logistique, Pmi et Pme – peu qualifiés). Elle se distingue par une importante offre de bureaux, la constitution d’autres filières tertiaires (audiovisuel…) et par une armature du développement (Rer, Grand Stade, centres de recherche, pôle de formation supérieure, institutions de la santé, Div, etc.) appelée à se renforcer (nouveaux transports en commun, piscine olympique à Aubervilliers, archives à Pierrefitte, future gare d’Arc Express…). La Plaine Saint-Denis est bien le principal pôle de développement dans l’est de la zone centrale métropolitaine.

Cet élargissement a permis de renouveler la base économique du centre de l’agglomération au-delà de Paris et a renforcé sa spécialisation dans les emplois supérieurs. Il contredit le schéma des années 60, de grands sites tertiaires dans les villes nouvelles. La zone centrale s’est adaptée à la recomposition des groupes de l’économie mondialisée, avec des implantations spécifiques à chaque niveau de la hiérarchie fonctionnelle. Les sièges directionnels restent généralement dans le Quartier Central des Affaires parisien (Qca) ou à La Défense, les directions opérationnelles cherchent des sites moins coûteux, rationnels et proches du centre de commandement, le back office s’éloigne (chapelet tertiaire sur le périphérique, abords de l’A86), voire se délocalise.

La hiérarchie des loyers dicte des stratégies de substitution vers des sites moins chers, qui se valorisent à leur tour, laissant place à de nouveaux lieux plus compétitifs. Cette configuration, en évolution permanente, garantit une stabilité aux pôles qui ont atteint un certain seuil mais entretient la concurrence entre les pôles, hors Qca, La Défense et Issy-Boulogne.

Niveaux de loyers en 2005, en €/m²/an – source Keops, point marché 2006

Paris et Défense

1re couronne

Grande couronne

Haut de gamme

Qca : 730

La Défense : 540

Boulogne : 460

Saint-Denis : 285

Moyenne gamme

Qca : 487

La Défense : 485

Boulogne : 345

Ivry : 270

Saint-Denis : 251

2e couronne sud : 185


La Plaine Saint-Denis, en pleine croissance, est le plus dynamique des pôles aux marges du centre et le plus concentré à l’est. Le palmarès communal 2004 de l’Orie sur l’offre de bureaux en Île-de-France place Saint-Denis en 7e position. A plus grande échelle, les projets d’ici 2012 montrent une dynamique persistante. L’ouest garde un potentiel de développement, avec un renouvellement très actif dans Paris et à La Défense. Des projets poussent, au nord à Gennevilliers et Paris nord-est, au sud-est à Masséna et Ivry, au sud vers l’A86 à Orly-Rungis, Vélizy-Villacoublay, Massy et la tertiarisation de plusieurs zones d’activités (Silic, etc.). Arc Express (dont le tracé est à l’étude) pourrait mettre en selle des projets au large de la zone centrale au sud (à Vitry ?) et à l’est (à Fontenay ?) contrebalançant l’avantage indéniable de la zone centrale élargie. La Plaine, située aussi sur cette ligne très structurante, devrait garder son poids dans la zone centrale mais le sud-est, avec Seine-amont, pourrait se consolider.


Offre de bureaux par commune en 2004 en Île-de-France (en millions de m²) – source Orie

Plus de 3

De 1 à 3

De 0,5 à 1

Moins de 0,5

La Défense : 3,2

Paris 8e : 3

Paris 12 : 1

Boulogne : 1

(2009 : 1,31)

Levallois (2009 : 0,99) : 0,87

Paris 13 : 0,76

Saint-Denis (2009 : 1,2) :0,74

Issy-les-Moulineaux : 0,66

Montreuil : 0,41

(2009 : 0,65)

Saint-Ouen : 0,39

(2009 : 0,42)

L’avenir : l’économie dans la ville

Le développement tertiaire des années 80 à 2000 a maintenu la place de Paris dans la compétition des métropoles internationales. L’élargissement du centre métropolitain par quelques nouveaux pôles tertiaires, tel que prévu dans le Livre blanc de 1990, est partiellement en place (sauf sur le territoire de Seine-amont). Ces pôles dédiés à de grands groupes internationalisés sont rarement mixtes, composés essentiellement de bureaux, à La Plaine-Saint-Denis comme ailleurs.

D’autres formes de développement économique métropolitain se dessinent. Un grand quart sud-ouest (avec Paris), où réside une population aisée et bien formée, tire la compétitivité régionale vers une économie de la connaissance (université, recherche, innovation, industrie à haute valeur ajoutée) qui fonctionne en réseau. Une économie de service à la métropole (aux entreprises, aux habitants, au tourisme) domine à l’est, avec des Pme de plus en plus performantes en zone centrale. Ces économies sont davantage en symbiose avec l’espace urbain que le modèle tertiaire des années 90.

Les Pme sont souvent accueillies dans des zones d’activités en moyenne couronne (près de l’A86 et au-delà), dans des locaux mixtes plus ou moins tertiarisés. Elles doivent, en zone centrale, s’adapter à un environnement urbain dense et au coût du foncier (appelant des activités à plus forte valeur ajoutée). Le sud-est (Ivry, etc.), par sa proximité avec Paris et le sud-ouest francilien, attire aujourd’hui des Pme plus performantes qu’à la Plaine-Saint-Denis, dans un espace urbain plus constitué. Les projets marient tertiaire supérieur, Pme et économie urbaine, pour une population diversifiée mais encore majoritairement modeste.

Une nouvelle offre territoriale peut ainsi émerger au sud dans les prochaines années, soutenue par l’État (dans l’Opération d’intérêt national de Seine-amont), présentant des qualités d’accueil urbain plus intégré qu’à La Plaine-Saint-Denis. Les communes de Seine-amont ou de l’Est – de Montreuil à Noisy-le-grand et autour du pôle universitaire Descartes – ont, en l’absence de toute intercommunalité, un grand retard organisationnel vis-à-vis de Plaine Commune. Or, si la compétition existe bien entre pôles économiques, la durabilité de leurs avantages tient à une attractivité territoriale large. Celle de l’Est francilien dans l’ensemble régional se joue dans l’activation de plusieurs territoires, grâce à une qualification économique et urbaine, par la constitution d’une armature du développement et le maintien de populations mixtes (donc aussi modestes).

A cet égard, Plaine Commune, confortée par les projets parisiens proches, est le fer de lance d’une possible requalification du nord-est à partir des deux pôles de La Plaine-Saint-Denis et de Roissy. Mais ce quart nord-est reste, malgré l’Établissement Public Plaine-de-France, trop inorganisé pour porter des projets de redéveloppement d’échelle métropolitaine (autour de Roissy ou du Bourget, sur la Rn 3). Or ces projets seront la condition d’une « triangulation territoriale » décisive. L’émergence de ce réseau de projets permettrait d’infléchir le mode de développement actuel, très polarisé au sein de territoires dévalorisés.

La mixité était au cœur du projet de La Plaine Saint-Denis. Elle ne caractérise pas le tertiaire nord, malgré un aménagement de qualité. La suite des projets introduira-t-elle plus de mixité fonctionnelle et d’intensité urbaine ? Le cœur résidentiel qui émerge au centre de la Plaine-Saint-Denis (Montjoie, Nozal-Chaudron) est fonctionnellement mixte mais, malgré ses 4 000 logements à terme, il juxtapose les Zac sans centralité forte ni économie résidentielle : les commerces y sont rares – le souci étant de préserver les centres-villes proches.

La Plaine Saint-Denis n’est-elle pas un nouveau quartier métropolitain, un pôle de redéploiement susceptible, à terme, d’enrichir par sa vitalité les villes voisines ? Il serait alors nécessaire de le structurer comme tel – La Plaine Saint-Denis n’est plus identifiée comme territoire spécifique par les services de Plaine Commune et dans le Scot –, de réfléchir à son rôle urbain et économique structurant vis-à-vis des territoires voisins, des centres-villes, de Paris (au-delà de la collaboration actuelle sur les projets d’aménagement), de Saint-Ouen et du reste de Plaine Commune.

Il s’agirait alors de prolonger la forte vision prospective du projet Hippodamos des années 90, en y intégrant les questions de l’intensité urbaine et de l’intégration de l’économie moderne dans la ville : le projet de La Plaine reste inachevé. Ces interrogations méthodologiques seront celles de tous les territoires en mutation à l’est, entre valorisation des friches et entraînement des territoires environnants : ce peut être une forme spécifique de développement intégré et mixte pour l’est francilien qui se cherche à La Plaine et, bientôt, dans d’autres territoires de projet.


[1] Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise. Données Drief / Orie / Apur, septembre 2005, in Note de conjoncture de l’ORIE, déc. 2005.

[2] Du nom que s’est donné en en 1992 le groupe d’architectes et d’urbanistes auteurs du projet.

[3] Celui-ci est, à Saint-Denis, passé de 6,9 % en 1975 à 20,5 % en 1999, malgré un fort taux d’emploi (1,17 emploi / actif résident). Début 2005, il est encore de 17 % (contre 10,5 % en Île-de-France).

[4] Note de conjoncture de Plaine Commune sur l’emploi privé 1999-2004, 2005

[5] Entrepôts et Magasins Généraux de Paris

[6] Centre international Franc-Asie

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